業(yè)委會能代替業(yè)主簽物業(yè)合同

法律分析：業(yè)主委員會只是一個執(zhí)行機構(gòu),沒有決策的權利,因此,沒有經(jīng)過業(yè)主大會授權而簽定的合同是無效的。

法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》 第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)委會能直接更換小區(qū)物業(yè)嗎

業(yè)主委員會有權利更換物業(yè)管理公司。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

業(yè)主委員會有權利更換物業(yè)管理公司，但是需要召開業(yè)主大會，由業(yè)主投票后可以更換物業(yè)公司。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

民法典業(yè)主共同決定事項是什么？

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。共同決定以下事項：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項。

業(yè)委會可以換物業(yè)。業(yè)主委員會可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主委員會有權依法更換，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國民法典》

第二百七十七條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第九百四十六條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

業(yè)主委員會可以換物業(yè)嗎

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業(yè)主委員會可以換物業(yè)嗎

1、現(xiàn)在很多小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主無法達成共識，那么業(yè)主便會成立業(yè)主委員會，考慮將物業(yè)換掉。早在《物權法》中就有明確規(guī)定，業(yè)主有權更換物業(yè)，并且業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托其他管理人管理或者委托其他物業(yè)企業(yè)服務。

2、那么小區(qū)業(yè)主委托的管理人或者是物業(yè)服務企業(yè)就要根據(jù)業(yè)主的需求，對小區(qū)的建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物、小區(qū)公共建筑、綠化、安全、衛(wèi)生及設施進行詳細管理，并且要接受所以業(yè)主的共同監(jiān)督。

3、物業(yè)公司本是全體業(yè)主聘請的“管家”，幫助業(yè)主管理小區(qū)、維護小區(qū)的服務機構(gòu)，是受業(yè)主的委托。如果物業(yè)公司無法服務，那么業(yè)主委員會可以依法辭退這家物業(yè)公司。在物業(yè)管理方面，我國《物權法》明確表示了業(yè)主有權成立業(yè)主委員會來代表業(yè)主，對無法協(xié)商的物業(yè)或是不負責任的物業(yè)進行更換，同時規(guī)定，對建設單位聘請的物業(yè)公司進行監(jiān)管。

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業(yè)主委員會可以代理物業(yè)管理嗎

不可以代理。

物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘是指在物業(yè)管理委托期限到期后對物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。為了確保業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方權益，物業(yè)管理委托合同中對委托管理的期限都有明確的規(guī)定，首次聘用一般不超過2年。

在物業(yè)管理委托合同期滿前，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方應就合同期滿后續(xù)聘問題向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡⑦M行充分的協(xié)商。業(yè)主委員會應廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和評價，如大多數(shù)業(yè)主反映良好，原物業(yè)管理企業(yè)也同意續(xù)聘，可直接續(xù)訂物業(yè)管理委托合同。否則，業(yè)主委員會應于合同期滿前就合同期滿后的物業(yè)管理進行招投標，此時，在同等條件下原物業(yè)管理企業(yè)有優(yōu)先獲得管理的權利。

是否續(xù)聘既是業(yè)主和業(yè)主委員會的權利，也是物業(yè)管理企業(yè)的權利，從業(yè)主委員會的角度為了保持物業(yè)管理工作的連續(xù)性，在充分反映業(yè)主意見的基礎上，應盡可能續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。從物業(yè)管理企業(yè)的角度看，廣大業(yè)主的續(xù)聘本身就是對其以往工作的一種肯定，應積極爭取續(xù)聘。對廣大業(yè)主提出的意見，應虛心聽取，認真改進工作，建立和維護自身良好的社會形象和社會聲譽。

業(yè)主委員會在法律上能代管物業(yè)公司嗎？

業(yè)委會并不能代管物業(yè)公司，業(yè)主委員會只是代表小區(qū)的業(yè)主，跟物業(yè)簽訂物業(yè)服務協(xié)議，同時對物業(yè)公司的服務進行監(jiān)督。

業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會成立流程

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主管理公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主意見。《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主管理公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個文件進行，對相關規(guī)則、事項要制定詳細。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計入投票權等。

2、確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權。業(yè)主的投票權按每戶一票計算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權證明書為準。單位代表須有單位授權委托書。

3、組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區(qū)召開業(yè)主大會，開會選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會，此后開業(yè)主代表大會即視為開業(yè)主大會。業(yè)主代表的產(chǎn)生應經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表的投票權是其所代表業(yè)主的投票權的總和。業(yè)主大會會議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時分區(qū)開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，票數(shù)和票權數(shù)過2/3投票通過，才有效。

4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會候選人的名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主管理公約》，送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請。籌備小組決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)委會的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時間（3-7天，要報國土局備案）。匯集業(yè)委會候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公告。做好會務籌備工作，包括落實場地，制作選票，制作設置一或多個投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點票時由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會召開15日以前通知投票權人，國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關人員到場。

5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會，收集登記選票；審議并表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》及《業(yè)主管理公約》；公開點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會。會后籌備組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應當有1/2以上投票權的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應當經(jīng)出席大會的1/2以上投票權的業(yè)主或業(yè)主代表通過。

6、一個平方米一個投票權。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時，請業(yè)主出示產(chǎn)權證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時，應該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)公司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)公司拒絕，則可以直接通過住建局，向物業(yè)施加壓力。

7、開發(fā)商只有一個投票權。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負責收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。

8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，但不能成為業(yè)委會成員。

9、業(yè)主委員會每個成員只代表一個投票權，實行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會憑業(yè)主大會的授權行事，業(yè)主委員會作出的決定須由業(yè)主大會即業(yè)主代表表決確認，業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責，維護全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主大會表決以面積計算選票權，每個業(yè)主代表所代表的份額不變。

10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設施。如果票權數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進來，說服的理由：大家都在同一個小區(qū)內(nèi)，要把整個小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。

核準批復

區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

業(yè)主委員會能代替物業(yè)公司對小區(qū)進行管理嗎

理論上是可行的，實際上會發(fā)生很多問題。

業(yè)委會作用和全國人大差不多，是小區(qū)最高權力機構(gòu)，物業(yè)公司=政府，執(zhí)行業(yè)委會的決策。不過物業(yè)公司需要很多專業(yè)知識，一般業(yè)委會很難具備就是，佛山有小區(qū)就是業(yè)委會自己招聘物業(yè)經(jīng)理進行小區(qū)管理的，可以節(jié)省很多物業(yè)費，但問題也很多。